Nearshoring: Cómo aprovechar la creciente demanda

Durante los últimos años, y gracias a la crisis que vivimos en la cadena de suministro provocada por la guerra comercial entre China y Estados Unidos, aunada a la tensión política en Europa y la necesidad de contar con una forma más eficiente de satisfacer la demanda de componentes y productos importados, se desató un gran interés por parte de constructores y desarrolladores inmobiliarios por invertir en proyectos ubicados en parques industriales en puntos estratégicos del país; pero ¿qué tan fácil es desarrollar por primera vez un proyecto industrial?

Nuestra oficina de consultoría y análisis de riesgos inmobiliarios recibe cada día a desarrolladores que desean formar parte de los beneficios y el desbordamiento económico del tan mencionado Nearshoring. Ya sea construyendo pequeñas naves industriales de 200 a 500 m2 o adquiriendo grandes extensiones de terreno para desarrollar centros logísticos, todos tienen algo en común: lo consideran un negocio rápido, de bajo coste, bajo riesgo y alta rentabilidad.

Efectivamente, la construcción de proyectos industriales es un negocio que puede ser altamente rentable, ya que, de acuerdo con la AMPIP (Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados) hemos visto un incremento en la absorción de metros cuadrados industriales, ya que en 2019 sólo teníamos 200 mil metros cuadrados de absorción y al cierre de 2022 se reportaron más de 1 millón 200 mil metros cuadrados y, sin duda, la tendencia de crecimiento se va a mantener durante los siguientes años.

Es habitual que los desarrolladores que acuden a nuestro bufete lleguen con diversas preocupaciones y, a veces, con hipótesis poco realistas de lo que realmente se puede desarrollar en las plazas o terrenos que han seleccionado.

Es por ello que en los últimos meses nos hemos dado a la tarea de visitar puntos estratégicos del país en busca de las zonas más confiables, rentables y accesibles que podamos recomendar a nuestros clientes, sobre todo tomando en cuenta el nivel de riesgo que están dispuestos a asumir.

Desarrollar en un lugar accesible

Antes de comenzar a desarrollar un proyecto enfocado al Nearshoring, es imprescindible asegurarse de que la zona donde se quiere desarrollar, cuenta con las vías de acceso necesarias para que los transportistas, operarios y trabajadores de la nueva nave industrial, puedan llegar fácilmente.

Hace casi cinco años, cuando buscábamos espacios industriales para clientes coreanos, lo primero que nos preguntaban cuando les presentábamos ubicaciones era a qué distancia se encontraban las viviendas para los trabajadores que trabajarían en la planta que iban a construir, ya que querían desarrollar casi dos hectáreas industriales y eso implicaba contratar a casi 500 empleados, lo que exigía considerar espacios de vivienda y medios de transporte cercanos para evitar una alta rotación de personal.

Factibilidades y servicios

Además de una buena ubicación, la factibilidad de servicios municipales como agua, drenaje y electricidad son esenciales para considerar si la inversión es viable. Hay que tener en cuenta que cada kilómetro de electricidad de media tensión que se lleve al terreno costará más que el propio terreno, por lo que es fundamental contar con las factibilidades antes de adquirir el terreno, de lo contrario, los costos pueden aumentar considerablemente y no se alcanzará la rentabilidad esperada.

Mercado

Es indispensable asegurarse de que exista un cliente interesado en adquirir la nave a desarrollar. Aunque las cifras son favorables y hay ciudades como Tijuana, Ciudad Juárez, Mexicali, Tecate y Saltillo que han reportado crecimientos de más del 20% en la demanda, es importante estudiar el mercado y quiénes serían los posibles compradores o arrendadores de la nave. Para ello, es indispensable contar con la asesoría de una empresa especializada en estudios de mercado y la asesoría de corredores industriales calificados.

Por último, recomendamos analizar la capacidad real del desarrollador para construir estos proyectos. Independientemente de la capacidad que tenga el suelo para construir y de la alta rentabilidad que pueda tener, si el desarrollador no tiene la solvencia económica o la experiencia necesaria, por muy sencilla que parezca la construcción del edificio, puede convertirse en un verdadero problema que puede poner en riesgo el capital de socios, inversores y clientes.